Investir dans l’immobilier locatif

Investissement locatif

Depuis la fin du dispositif Scellier, il est toujours possible de défiscaliser et ce, au travers de plusieurs types d’investissements… Dès 2013 la loi Duflot (classique et outre-mer) prend le relais, et le dispositif Censi-Bouvard, dédié aux résidences « services » (affaires, étudiants, EHPAD…) est maintenu. Depuis 2015, la loi Pinel à remplacer la loi Duflot.

En investissant dans l’immobilier locatif avec la Loi Pinel vous pourrez déduire fiscalement une partie du montant de votre bien. La loi Pinel concerne tous les investissements à but locatifs réalisées entre la période du 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

Dans tous les cas, pour qu’un placement soit intéressant et fiable, il convient de prendre quelques précautions… Choix du bien, de son emplacement, niveau de loyers pratiqués… Autant d’éléments à considérer, indépendamment du bénéfice fiscal espéré.

L’ avantage fiscal : Quelles sont les contreparties exigées ?

L’économie d’impôt peut paraître avantageuse: il est toujours bon de se dire qu’on préfère placer son argent plutôt que de le perdre définitivement en impôt, mais il faut bien faire attention au contrecoup de cette opération, un investissement immobilier crée des revenus supplémentaires « virtuels » dans la mesure ou ces revenus sont destinés a rembourser l’achat d’un appartement ou d’une maison. Ces revenus fonciers occasionnent un impôt plus important. Lorsque les 9 années de réduction d’impôt sont achevées, nos revenus ont augmentés et nos impôts aussi, mais l’argent du ménage lui a diminué…

Concrètement, tout dépend de vos objectifs a plus ou moins long terme:

-si je souhaite revendre au bout de 9 ans (risque de vente a perte ou taxe sur la plus value, impôt et prélèvements sociaux …) il vaut mieux faire une défiscalisation.

-si je souhaite me constituer une rente, un complément de retraite et donc conserver le bien sur du long terme, la défiscalisation est a éviter. il vaux mieux créer du déficit en amortissant.

Attention aux belles promesses !

Entre les belles promesses d’un commercial et la réalité, le fossé est immense. Si le seul intérêt de l’opération est fiscal, il vaut mieux y réfléchir a deux fois !

L’investissement locatif est rentable et le marché reste relativement positif avec des plus-values de plus en plus fortes… OUI, dans l’ensemble, mais qu’en est-il de celui qui a acheté un appartement en défiscalisation dans une zone « sociale » très vite dégradée et peu valorisée… des loyers plafonnés qu’on a du mal a encaisser, il y a les assurances me direz vous !

Mais attention encore une fois, une assurance n’ est pas un loyer ! La défiscalisation est possible si on loue son bien, en cas d’indemnités d’assurance, il y a un risque d’être requalifié au niveau des impôts…

Pour résumer, la règle N° 1 en matière d’investissement immobilier : bien choisir l’emplacement.

Rendement locatif, n’oubliez pas les charges et taxes !

Investissement immobilier locatif

Il faut comparer ce qui est comparable, la rentabilité d’une opération dépend de nombreux facteurs : Est-ce une rentabilité brute, nette, hors fiscalité, hors charges, hors frais ? Lorsqu’on vous propose une rentabilité à 7% il est obligatoire de se poser certaines questions !

La rentabilité est souvent calculée de la façon suivante :

Loyers / prix d’achat

si vous souhaitez comparer avec une assurance vie ou un autre placement financier, il convient de prendre en compte toutes les autres dépenses liées a l’investissement locatif :

Pensez à l’entretien, aux taxes d’ordures ménagères, aux taxes foncières, aux réparations éventuelles, aux charges de copropriété, aux frais de notaire, bancaires, assurance propriétaire non occupant… C’est à dire, à toutes les dépenses qui pourraient diminuer la rentabilité nette de l’opération.

De plus, quel sera l’impact de vos revenus supplémentaires sur votre impôt sur le revenu ?

Le gestion de patrimoine : chacun son projet !

Vous avez un projet immobilier ? Défiscalisation, placement, préparer sa retraite… quelque soit l’objectif, deux solutions s’offrent a vous :

  • la première, vous disposez de temps pour la recherche d’informations, organiser, construire le projet, le mener a son terme et par la suite le gérer. Mais pour la plupart d’entre nous, le temps est le bien le plus précieux que nous possédions, nous avons une famille, du travail, et le but du jeu est de faire sa vie autour de ces deux axes, sans qu’aucun des deux ne soit jaloux de l’autre…

 

  • la seconde, confier son projet à de véritables professionnels de la gestion de patrimoine, après un bilan patrimonial et une étude approfondie de votre projet, il vous apporteront une solution adaptée, fiable et sécurisée. Faites leur confiance, c’est leur métier !

Les clés pour investir dans l’immobilier locatif

Investir dans le locatif en loi Pinel

En matière de défiscalisation, comme pour tout achat d’appartement neuf, il est très rare de trouver la bonne affaire sur les lots disponibles une fois la construction achevée… exposition plein sud, beaux volumes, au dernier étage … plus vous serez exigeants sur les détails, et plus il va falloir s’y prendre tôt !

La plupart des lots disponibles sont réservés sur plans, c’est ce que l’on appelle une VEFA : Vente en état futur d’achèvement.

De plus, pour une livraison au deuxième trimestre 2017, vous pourrez défiscaliser sur vos revenus 2017, soit une première réduction d’impôts en 2018 !

En moyenne, il faut 1 an de délais entre la signature de l’acte de vente et la remise des clés, donc plus vous vous y prenez tôt, plus vite vous pourrez défiscaliser !

Encore une fois, réduire ses impôts c’est bien mais il ne faut certainement pas acheter n’importe quoi, surtout si vous n’avez qu’un plan sous les yeux, privilégiez les promoteurs qui vont vous permettre de visiter leurs appartements.

Contraintes

Un avantage fiscal, certes, mais attention, on ne peut pas faire n’importe quoi ! Respectez les règles imposées par le fisc : durée de location, ou de bail commercial, plafonnement des loyers, attention, les sommes perçues au titre d’une assurance locative ne sont pas des loyers.

Comparaison des différentes lois
Investissement locatif
Loi PinelLoi DuflotLMNP BouvardLMNP classiqueMalraux
Validité  : 31  décembre 2017Validité : 31  décembre 2016Validité : 31 décembre 2016Validité : sans limiteValidité : sans limite
Conditions : Achat d’un logement neuf ou réhabilité, investissement dans une zone éligible à la Loi Pinel.Conditions : Acheter un bien neuf (BBC), le louer pendant neuf ans au minimum, en respectant des plafonds de loyers ( 20% inférieurs au marché ), de ressources du locataire et de prix au mètre carré.Conditions : Acheter un bien neuf dans une résidence de services meublée et en confier la gestion locative pendant neuf ans minimum à un exploitant.Conditions : Acheter un bien neuf dans une résidence de services meubléeConditions : acheter et faire restaurer un logement de caractère (intérêt du patrimoine, monument historique, situé dans un secteur sauvegardé), et le louer pendant neuf ans au minimum.
Réduction d’impôts défiscaliser sur 6,9 ou 12 ans pour réaliser jusqu’à 63.000€ de réduction d’impôt  avec un avantage fiscal de 12 % ou 18 %Réduction d’impôts : 18% du prix d’achat sur 9 ansRéduction d’impôts : 11% du prix d’achatRéduction d’impôts : Résultat fiscal null sur la période de l’amortissement (on déduit les intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, valeur du bien, valeur des meubles … )Réduction d’impôts : 22 ou 30% (selon les zones) des travaux, plafonnés à 100 000 euros par an, pendant quatre ans
Avantages :  possibilité de louer le bien à un descendant ou ascendant.Avantages : investir dans une zone où la demande de logements locatifs est forte.Avantages : exonération de TVA sur le prix d’acquisition. loyers garantis par contrat et revalorisés (indice Insee)Avantages : exonération de TVA, loyers garantis, le déficit créé est reportable pendant dix ans sur les loyers, qui échappent à l’impôt sur le revenu pendant cette périodeAvantages : acquisition d’un bien prestigieux, destiné fiscalement aux plus gros contribuables
Inconvénients : Attention aux arnaques, faire appel à un professionnelInconvénients : Attention au prix de vente généralement supérieur de 20% à celui du marché, à l’emplacement… qu’en est-il de la revente dans une zone « sociale » ?Inconvénients : attention à sélectionner un gestionnaire compétentInconvénients : attention à sélectionner un gestionnaire compétentInconvénients : coût des travaux très importants faisant grimper le prix d’achat
Rendement  : 4 à 5 %Rendement : 3 à 4 %Rendement : 4 à 5 %Rendement : 4 à 5 %Rendement : 4%